Mietvertrag mit dem Nachwuchs

Ein Mietvertrag mit einem Kind wird steuerlich nicht anerkannt, wenn das Kind die vereinbarte Miete nicht zahlt, sondern sie mit seinem – vorab nicht festgelegten – Anspruch auf Barunterhalt verrechnet. Ein Verlust aus der Vermietung wird dann nicht berücksichtigt.

Hintergrund: Verträge mit nahen Angehörigen werden steuerlich nur dann anerkannt, wenn sie einem sog. Fremdvergleich standhalten, also fremdüblich sind, und tatsächlich durchgeführt werden. Ansonsten werden die vertraglichen Leistungen als steuerlich unbeachtliche Unterhaltsleistungen angesehen.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten an ihre 18 Jahre alte Tochter eine Wohnung im Obergeschoss ihres Hauses. Die vereinbarte Miete betrug warm 475 EUR im Monat und sollte auf das Konto der Eltern überwiesen werden. Tatsächlich gingen auf dem Konto der Kläger aber keine Mietzahlungen ein. Die Kläger machten einen Verlust aus der Vermietung geltend, der sich aus der vereinbarten Miete und den Ausgaben für die Wohnung im Obergeschoss ergab. Sie machten geltend, dass ihre Tochter ihren Anspruch auf Barunterhalt mit ihrer Mietverpflichtung verrechnet habe.

Entscheidung: Das FG Düsseldorf (FG) wies die Klage ab:

  • Der Mietvertrag war steuerlich nicht anzuerkennen, weil es sich bei der Überlassung der Wohnung an die Tochter nicht um eine Vermietung, sondern um eine steuerlich unbeachtliche Unterhaltsgewährung handelte. Der Mietvertrag wurde nämlich tatsächlich nicht durchgeführt, weil die Tochter die Miete nicht überwiesen hatte.
  • Auch die geltend gemachte Verrechnung der Miete mit dem Barunterhaltsanspruch ist zum jeweiligen Fälligkeitstermin nicht erfolgt. Hierzu hätten sich die Kläger mit ihrer Tochter zunächst über die Höhe des Barunterhaltsanspruchs und über die weiteren Unterhaltsverpflichtungen einigen müssen, damit feststeht, in welcher Höhe die Tochter überhaupt einen verrechenbaren Barunterhaltsanspruch hat.

Hinweis: Hier ist das letzte Wort noch nicht gesprochen, die Revision gegen das Urteil ist beim Bundesfinanzhof anhängig. Allerdings macht die Entscheidung deutlich, dass Mietverträge mit nahen Angehörigen nicht nur fremdüblich sein, sondern auch tatsächlich durchgeführt werden müssen. Die Miete sollte also tatsächlich geleistet werden, und zwar möglichst durch Überweisung, wenn dies vereinbart worden ist. Auch die Betriebskosten müssen wie vereinbart abgerechnet und bezahlt werden. Eine Verrechnung der Mietzahlung mit Barunterhalt wird auf Skepsis des Finanzamts stoßen und nicht anerkannt, wenn die Höhe des Barunterhalts vorab nicht festgelegt wird.
Karsten Beister
Karsten Beister
Im Rechnungswesen bin ich schon seit meiner Ausbildung in 1993 tätig. Über die Stationen Steuerfachngestellter und Bilanzbuchhalter habe ich mich in 2000 als Experte für die Büroorganisation selbständig gemacht.

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